kolmapäev, 30. jaanuar 2013

Kinnisvaramaaklerid jätkavad mullitamist

Kui see kodu sai ostetud, siis ei teadnud enamus meist isegi selle sõna buum tegelikku tähendust. Olles rohujuure tasandil ma isiklikult isegi ei mõtelnud nendest asjadest ja kinnisvaraturu arengustsenaariumidest. Eks mingi mõte ju peast läbi vilksatas, et selline maamaja ost on nagu pisike pensionikindlustus sellele, kes jääb pärast mind. See asi maksis tänases rahas umbes 14 tuhat ja hinnaralli polnud veel alanud. Pisut viletsakene see maja ehk oligi - lagunenud ahjud-pliidid, kuivkäimla üle õue, vesi ämbriga kahtlasevõitu kaevust, mõni aknaalune palk pisut mäda, eestkukkuma kippuvad aknad, viltuvajunud abihooned, igal pool muidugi varisenud krohvi, ohtralt läti läikivat õlivärvi ja mõned muud väiksed iluvead. Ning muidugi võsa, võsa, võsa, alates akende alt kuni silmnapiirini. Ei siis olnud aega mõelda mingitele hindadele. Järgnevad aastad möödusid minu jaoks hoopis tööbuumi tähe all, et ostetust saaks endale kodu.

Mõnda aega tagasi tekkis vajadus lasta seesama kodu spetsialistidel ära hinnata. Muidugi sai enne silmad üle libistatud kinnisvaramaaklerite müügikuulutustest. Samaväärsed kõpitsetud majad vanuselt, ruutmeetritelt, korrastatuse astmelt, kinnistu suuruselt, ühisnimetava aadressiga - Karup...s, kõiki asjaolusid sai püütud arvesse võtta. Tulemus oli siis enam-vähem selline, et kinnisvaramaaklerid küsivad taolise maamaja eest hinda, mis algab kusagil 60 tuhandest eurost. See, kellele tegelikult hindamispaberit vaja läks tellis julgelt vastava teenuse, mõnisada eurot kulutus oli seegi.

Hindamistulemus, antud kinnisvara tegelik hind, "ületas" kõik ootused. Kakskümmend viis tuhat eurot. Olgu pealegi, silma kinni pigistades võib hindamisakti joonistada 27, aga see on ka ülemine piir. Pean tunnistama, et mul pole ammu olnud nii pikka mõtlemispausi, mis kohati kestab siiani. Asi ju otseselt mind ei puuduta, isiklikult ei müü ega osta, kuid sõnatuks võttis esmalt küll. Rääkimata sellest inimesest, kellele see koht pensionikindlustuseks pärast jääb ja kes seepärast siia ka palju raha on matnud. Asi selles, et kuigi müügikuulutuste hinnad kusagil kauges ajusopis, on selle kodu remontimiseks, ehitamiseks, korrastamiseks kulutatud reaalset raha kordi rohkem kui kunagise ostu- ja tänase tegeliku hinna vahe. Õnneks on niipalju oidu olnud, et ühtegi tööd pole tellitud, vaid kõik on oma kätega tehtud. Ning tõepoolest pole mul kahju oma isiklikust ajast. Pigem olen nautinud igat töötundi nendest tuhandetest, mis toonud valdavalt rõõmu ja mitte vähemtähtis, tekitanud enesekindlust olla Mees. Oleks aga pidanud kõik need tööd tellima raha eest... Ilmne on see, et siiapaigutatud raha ehitusmaterjalide näol ületas juba esimestel aastatel mõistlikuse piiri. Rahapaigutus, mis kunagi ennast tagasi ei teeni. Seda siis kui räägime antud majast ja kohast, kogu kinnistust investeeringu kontekstis, mitte kui kodust, mis mõeldud kuni lõpuni.

Mul ei ole mingit põhjust kahelda kinnisvarahindaja kompetentsuses. Sellised on lihtsalt hinnad, tegelikud hinnad. Erinevust kuulutusehinna ja tegeliku hinna vahel seletas hindja argumenteeritult. Rääkisime tehingute statistikast jms. Spetsialist tõi jutu sisse ka mitte väheolulise momendina müüja emotsionaalse sideme müüdava objektiga, mis paneb teda küsima ebarealistlikult kõrget hinda. Kuni siiamaani oli mul kõik selge, kuid siit alates aga ka kõik segane.

Ma mõistan hästi sõna maakler algset tähendust - kaubavahendaja amet müüja ja ostja vahel. Loogiliselt võttes siis selline elukutse, kus erapooletu vahendaja püüab sobitada tehingut, mis kasulik ja õiglane nii ostjale kui müüjale. Teisisõnu, suunab ostjat ja müüjat kokkulepet sündiva hinna poole. Mõtlemise kõrgemates kategooriates rääkides on maakler turu reguleerija ja korrastaja. Praktikas on aga asi muidugi hoopis teine. Maakler on müüja ja ainult müüja esindaja, kes püüab leida lolli ostjat, et oma vahendatav kaup määrida viimasele pähe võimalikult soolase hinnaga. Julgen seda väita seepärast, et möödunud kuude jooksul olen teinud oma põhjaliku uurimistöö. Olgu pealegi asjatundjate võimalike väidete kohaselt see ehk diletantlik ja mida veel. Jälgisin minagi üldkasutatavas andmebaasis tegelikke tehinguid, talumajade müügikuulutuste ajalugu alates esmasest maakleri müügikuulutusest kuni korduvate hinnaalandamisteni hüüumärgiga "UUS HIND!" jms. Rusikareeglina jõudsin järeldusele, et maakleri poolt esmases müügikuulutuses märgitud hind tuleb jagada umbes kahega, räigetel juhtudel aga kolmega. Siis saame hinna, mis vastab enam vähem antud talumaja tegelikule turuhinnale.

Midagi nagu polekski hullusti ja kõik tundub loogiline. Müüja on rahul kõrge hinna üle, maakler rõõmus oma tehingusummalt saadavast vahendustasust ja ka ostja on õnnelik uue kuigi vana kodu üle, teadmata, et just äsja maksis ta asja tegeliku väärtusega võrreldes topelthinna. Kuid on üks aga...Ja see ongi, mis mind segadusse ajab. Kinnisvaramaaklerid teavad minust paremini, et nende klientideks on ka ostjad. Nii nagu mina kui endale kodu otsisin. Variante pakuti mitmeid ja valiku tegin mina. Samas ei kujuta ma hästi ette olukorda, kus maakler oma kliendile ütleks, et: "oota, ära seda maja osta, ma küsin selle objekti eest absurdselt kõrget hinda!". Maaklerid on loonud oma hetkel kesisemaks muutunud supikausile seadusliku ringkaitse, mille nad on nimetanud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda. Sealsel kodulehel räägitakse ka eetikast. Sealhulgas maakleri ja kliendi suhetest. Neil on selle kohta isegi oma Heade tavade koodeks, kus muuhulgas on näiteks öeldud, kuigi klienti mittepuutuvalt, ka seda, et:

"Koja liige ei anna kinnisvaraobjektide ja kinnisvaraturu kohta tahtlikult valeinformatsiooni."

Minule, üha vähem kaasajas orienteeruvale eakale mehele jääb selle ilusa põhimõtte täitmine maaklerite poolt arusaamatuks. Jääb mõistmatuks kõigi nende kammitud juuste, õhetavate põskede ja ausa silmavaatega ilusate inimeste,  maaklerite, müügikuulutused kõikvõimalikes kohtades, milles vahendatavat kaupa püütakse müüa silmagi pilgutamata tegelikust turuhinnast kuni kordi kallimalt. Mõistan, et äri on äri, kuid miks siis seda vägisi proovitakse garneerida eetikaga. Seda ülalmainitud turureguleerimist ja suunamist on siinkohal vist kohatu veelkordselt mainida. Mõtlemise koht hea tava mõistes on ju ka see kui maakler võtab objekti müüki müüja poolt soovitud utoopilise hinnaga. Minu jaoks on eetika küsimus õhus kui teadlikult antakse maakleri poolt müüjale katteta lootusi, peaasi, et objekt oma portfoliosse saada. Loodan, et kokkuvõttes leiab ka seesama Koda ehk siiski, et mingid asjad vajavad kohendamist või vähemalt häälekalt minusugustele selgitamist. Turg tegelikult vajab korrastamist ja puhastamist mullitamisest. Sellest võidavad kokkuvõttes kõik.

Minuga on kõik korras - ei müü, ei koli. Pereliikmed, kellele hindamist vaja oli, said ka oma asjad korda, kasutades hoopis varianti B. Ning ülalheietatud jutt olekski mõttetu kui ma ei mõtleks nendele noortele peredele, kes hankinud raske tööga elamise maal, talumajas. Ning kui elu nõuab mingil põhjusel muudatusi, siis on ikka nadi küll kui avastad, et ega seda raha tagasi saa, mida majasse maetud. Pigem on kõvasti peale makstud, tulevasele ostjale. Mõtlen ka oma eakaaslastele, kes mingil hetkel peavad tegema oma "varades" inventuuri, et otsustada, millises vanadekodus ja mitu kuud kodu müügirahade eest vastu saab pidada.

Aga pisut kinnisvarareklaami ka. Talumajade kategoorias on hetke kallim objekt Keila lähedal. Hea eesmärgi nimel, et objekt müüdud ja kõik õnnelikuks saaksid, "laenan" südametunnistuse piinata ka pildi sellest müügil olevast talust. Maakler kinnitab, vastavalt heale tavale ja vastutab järelikult ka oma reputatsiooniga, et selle kinnisvara turuväärtus ligineb tõepoolest 600 000 euroni. Maaklerid ei blufi, koodeks ei luba.




7 kommentaari:

Anonüümne ütles ...

Servapidi teemas, aga natuke siiski mööda – seda “kinnisvara remondiks kulutatud raha tagasi ei teeni” avastust lugedes tekkis paralleel hobiautodega.
Kui just pole tegemist haruldusega, ei saa endine omanik reeglina kunagi seda summat tagasi, mis ta oma masina parandamisele ja putitamisele kulutas.
Ju on ka paljude majade-korteritega nii. Ikka tahad, et kodu oleks enda elamiseks hea ja hubane, mitte ei kalkuleeri pragmaatiliselt, kuidas selle kulutatud summa tagasi saad.

Aga see hindade mullitamine on tõesti omamoodi kummaline, kõik vähegi kinnisvaraturgu jälginud teavad, et esmane hind pole tavaliselt lõplik. Samas – kui poleks tolle alghinnaga vara ostjaid, ei hakkaks maaklerid seda hinda ka panema, vaid määraksid kohe "reaalse" hinna. Järelikult neid ostjaid ikkagi jagub.

siil

Indigoaalane ütles ...

Ma lähen Sinu kirjutatust natuke teise suunda, kuna minu meelest on see teema- kinnisvaral väljaspool Tallinna (+ mõned piirkonnad veel)pole turuväärtust, ääretult traagiline teema.
Meil õnnestus nüüd peale 3 aasta pikkust müügiprotsessi maha müüa päranduseks jäetud korter. Täiesti ajuvaba hinnaga, aga väga hea meel on, et lõpuks õnneks läks.
suurepärane planeering, kena asukoht, infrastruktuur jne jne. Aga väikses depressiivses kohas, kus küttekulud on 3x suuremad, kui ma Tlns maksan ( ja ei langegi, kuna konkurentsiameti hinnangul on küttefirmal õigus oma investeeringud tagasi teenida. Mida vähemaks jääb tarbijaid, seda suuremaks läheb kulu ühiku kohta) ning mis veel olulisem. seal pole TÖÖD.

Ja niimoodi on Viljandis, Valgas, Võrus, Jõhvis, kohtla-Järvel, Paides jne jne jne. talumaja võib olla likviidne kui seal on maad ja metsa. Aga väikelinnade kinnisvara?? Lootusetu.

Ainuke variant, et millalgi tulevad immigrandid ja asustavad eesti mahajäetud piirkonnad ja tekitavad ise endile uued töökohad.

Aidi ütles ...

Just eile vaatasin - 2012. aastal müüdi Haapsalus 4 maja. Vähe muidugi, ja kahjuks ei olnud minu oma nende seas.
Kinnisvarade likviidsus oleneb piirkonnast, aga ka rahvastikuprotsessidest üldisemalt. Ja rahvastikuprotsessid olenevad omakorda igasugu kummalistest asjadest. Praeguses linnastumises ja valglinnastumises mängib rolli see, et töökohad on linnades, eriti kõrgemat haridust nõudvad töökohad. Samas inimesi kuulates ja oma töö jaoks netifoorumeid kammides kohtan jube tihti hoopis maale-ihalust, soovi suurema privaatsuse ja oma muruplatsi, peenarde või laste muretu mänguruumi järele. Sellepärast ma arvan, et kaugtöö võimaluste hoogsa levimisega võib hakata tööle hoopis keskustest-ära-trend. Ja kui nii läheb, siis võivad ka tiheasustusega alevike majahinnad ootamatult tõusma hakata. Me ei tea ju. Ma ei ütle,et nii läheb, aga minu meelest võimalus selleks on, kui nt 20 aasta pärast pool igasuguste kontoritööde mahust hoopis kodukontorites ära tehakse, sotsiaalne suhtlus on järjest enam kandunud internetti ja isiklik transport teeb linnade hüved (kaubandus, meditsiin, teenused jm) võimalikuks igal vajalikul hetkel.

Aki ütles ...

Lugesin veel ühest hirmutavast suundumusest
http://www.e24.ee/1120368/iga-neljanda-kinnisvaratehingu-tallinnas-teeb-valismaalane/

Hundi ulg ütles ...

Eks põhimõtteline vahe olegi mõtlemises. Enda kodu on üks asi, teine nn. kinnisvara arendus. Ometigi on midagi hinnakujunduses mäda. Lagunenud mugavusteta maja ja igati kaasajastatud maja hinnavaheks kujunes antud juhtumil11 tuhat. Minu maja puhul siis kallines objekt 110eurot/ruutmeeter. Kes pisutki ehituse- ja remondihindadega kursis...

Väikelinnade korteriturg on tõepoolest traagiline. Mul endal siiani silme ees oma "uurimistööst" ilusad, miljonivaatega korterid kusagil Narva-Jõesuus. Tegelikult peaksid sellised korterid olema pensionäri unistus.

Kahjuks märkan mina, et kaugtöö võimalused hoopis ahenevad. Mingite lainetena meedias sellest räägitakse. Kahjuks aga ettevõtete/firmade uhid tõsiselt asjaga ei haaku. Tagumiktund on siiani töö efektiivsuse mõõdupuu.

Kakskümmend aastat on olnud meil iseolemist. Paraku on ikka veel nii, et oma inimeste rahakott on õhuke. Mul endalgi üks 1944. aasta lapspõgenik, kes elab USA-s tahab nüüd, vana inimesena osta endale korteri Tallinnas (muidugi vanalinnas). Et kui teinekord Eestisse nostalgitsema tuleb, siis oleks koht, kus peatuda.

Bianka ütles ...

See on alati olnud, et enda jaoks tehtud renoveerimise või uue ehitatud maja hinda ei saa tagasi, kui tekib vajadus see kiiresti maha müüa. Tavaliselt jõudis tõusev hinnatase kulutustele järele umbes 10 aastaga. Nüüd, kus hiljuti on toimunud kinnisvaraturu suur tagasilangus, annaks seda oodata kauem ja võib-olla ei ootagi ära, sest ega meie elu paremaks muutumist eriti ette näha pole. Ainult inflatsioon võib need summad tasakaalu viia :D

Hindamisakt on samuti tiba teine teema kui reaalne müük. Kahtlemata võiks mõni väliseesti pensionär seda kordatehtud maja õige hinna eest tahta ja osta. Aga kui turul on saada mõni teine samaväärne talu, mille omanik on rahahädas ja on sunnitud kiirmüügi hinnaga oma maja ära andma, siis valitakse ikka odavam.

Hundi ulg ütles ...

Hetkel on tõepoolest nii, et kinnisvara pole just parim mõte säästude investeerimiseks.